Năm 2023, thị trường bất động sản Đà Nẵng và các khu vực lân cận như Thừa Thiên Huế và Quảng Nam đã chứng kiến những biến động rõ rệt, đặc biệt là sự sụt giảm nguồn cung và nhu cầu ở hầu hết các phân khúc. Đây là một năm khó khăn, với nhiều thách thức nhưng cũng mở ra những cơ hội mới cho thị trường này trong những năm tiếp theo. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết những diễn biến trong năm 2023, từ phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự đến các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời đưa ra những dự báo cho năm 2024.
Phân khúc đất nền: Sụt giảm nguồn cung và tiêu thụ
Theo báo cáo thị trường bất động sản năm 2023, phân khúc đất nền tại Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận sự giảm sút đáng kể về nguồn cung và tiêu thụ. Trong năm, chỉ có 8 dự án mở bán với tổng cộng 696 nền, giảm tới 74% so với năm 2022. Đây là mức giảm rất sâu, phản ánh tình trạng khó khăn của thị trường này.
Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 31%, chỉ bằng 15% so với năm trước. Điều này cho thấy sự thận trọng của người mua trong bối cảnh kinh tế không ổn định. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nửa đầu năm, với mức giá dao động từ 44.5 đến 59.5 triệu đồng/m² tại Đà Nẵng và từ 10.6 đến 11.3 triệu đồng/m² tại Quảng Nam.
Mặt bằng giá sơ cấp cũng đã ghi nhận mức giảm trung bình từ 7% đến 9% so với lần mở bán trước đó. Điều này không chỉ cho thấy sự điều chỉnh của thị trường trước nhu cầu giảm, mà còn phản ánh áp lực từ tình hình kinh tế chung. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá cũng giảm trung bình từ 8% đến 10% so với đầu năm, đặc biệt là ở các dự án gặp vấn đề về pháp lý, triển khai chậm trễ, hoặc chậm bàn giao sổ đỏ cho khách hàng.
Phân khúc căn hộ: Tín hiệu tích cực nhưng chưa đủ
Trong khi phân khúc đất nền gặp nhiều khó khăn, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng và vùng phụ cận lại có những tín hiệu tích cực hơn, dù vẫn còn nhiều thách thức. Năm 2023 ghi nhận có 14 dự án triển khai bán hàng với tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 1,731 căn, tăng 29% so với năm 2022.
Giao dịch trong phân khúc này chủ yếu tập trung ở các dự án tầm trung, với mức giá từ 50 đến 60 triệu đồng/m². Đây là những dự án đã hoàn thiện về pháp lý, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và có tiềm lực tài chính mạnh. Mặc dù giá bán sơ cấp có tăng nhẹ từ 3% đến 5% trong các giai đoạn tiếp theo của dự án, nhưng mức tăng này phần lớn được hỗ trợ bởi các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc và lãi vay từ chủ đầu tư.
Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, phần lớn người bán đã chủ động giảm giá từ 2% đến 6% so với đầu năm để tăng cường thanh khoản. Điều này cho thấy sự cân nhắc kỹ lưỡng của các nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Phân khúc nhà phố/biệt thự: Sức cầu yếu, nguồn cung giảm mạnh
Phân khúc nhà phố và biệt thự tại Đà Nẵng và vùng phụ cận cũng không tránh khỏi xu hướng sụt giảm trong năm 2023. Tổng cộng có 15 dự án cung cấp khoảng 882 căn, giảm 46% so với năm 2022. Sức cầu chung ở mức thấp, với lượng tiêu thụ chỉ đạt 16% so với năm trước. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm nhà liên kế có giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn.
Những con số này cho thấy phân khúc nhà phố/biệt thự vẫn chưa thể vượt qua khó khăn, đặc biệt là khi tình hình kinh tế và tài chính còn nhiều thách thức. Sự giảm sút về nguồn cung và tiêu thụ là hệ quả của nhiều yếu tố, bao gồm lãi suất cao, khó khăn trong tiếp cận vốn vay, và tâm lý thận trọng của người mua.
Bất động sản nghỉ dưỡng: Tiếp tục giảm sút
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, vốn đã gặp nhiều khó khăn trong những năm gần đây, tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm về nguồn cung và tiêu thụ trong năm 2023. Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, chỉ bằng 62% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án biệt thự nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Thừa Thiên Huế, chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
Sức cầu chung của thị trường biệt thự nghỉ dưỡng giảm đáng kể, đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua và chỉ bằng 7% so với năm 2022. Giao dịch giảm mạnh ở hầu hết các dự án, với lượng tiêu thụ chủ yếu tập trung ở những dự án đã hoàn thiện và được vận hành bởi các thương hiệu uy tín trên thị trường.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng cũng không nằm ngoài xu hướng này. Nguồn cung sơ cấp tiếp tục giảm, chỉ bằng 16% so với cùng kỳ năm trước. Hầu hết nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán từ năm trước, nhưng không ghi nhận giao dịch nào trong năm 2023. Đây là tín hiệu rõ ràng về sự yếu kém của phân khúc này trong bối cảnh kinh tế bất ổn.
Phân khúc condotel, một trong những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến, cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung sơ cấp, chỉ bằng 61% so với cùng kỳ năm trước. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ, cho thấy thị trường này vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục rõ ràng.
Dự báo thị trường bất động sản năm 2024: Cơ hội và thách thức
Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản tại Đà Nẵng và vùng phụ cận được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung ở hầu hết các phân khúc. Cụ thể, nguồn cung phân khúc đất nền có thể sẽ giảm nhẹ so với năm 2023, dao động khoảng 450 đến 550 nền, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến sẽ duy trì xu hướng đi ngang, trong khi thanh khoản và giá thứ cấp có thể tiếp tục giảm, đặc biệt ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý và nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay.
Phân khúc nhà phố/biệt thự cũng được dự báo sẽ tiếp tục khan hiếm, với nguồn cung dao động từ 200 đến 250 căn, phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu trong phân khúc này dự kiến sẽ không có sự cải thiện đáng kể, do đó thị trường có thể vẫn tiếp tục đối mặt với những thách thức về thanh khoản và tiêu thụ.
Kỳ vọng hồi phục: Những yếu tố tích cực
Mặc dù thị trường bất động sản năm 2023 đã trải qua nhiều khó khăn, nhưng bước sang năm 2024, nhiều chuyên gia dự báo rằng các động thái tích cực từ chính phủ có thể đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường. Các biện pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, giảm lãi suất cho vay và sự “độ ngấm” của các chính sách nhà nước dự kiến sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hồi phục.
Tuy nhiên, để tận dụng được các cơ hội này, các chủ đầu tư cần phải nâng cao năng lực quản lý dự án, đảm bảo tính pháp lý, và đặc biệt là cải thiện niềm tin của khách hàng. Bên cạnh đó, sự chuyển dịch của dòng vốn và xu hướng đầu tư vào các phân khúc có tiềm năng tăng trưởng như bất động sản công nghiệp, bất động sản xanh và bất động sản thông minh cũng có thể đóng vai trò quan trọng trong việc định hình thị trường trong những năm tới.
Lời kết
Năm 2023 là một năm đầy thách thức đối với thị trường BĐS tại Đà Nẵng và vùng phụ cận, với sự sụt giảm rõ rệt về nguồn cung và tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực về mặt chính sách và dự báo về sự khan hiếm nguồn cung trong năm 2024 có thể mở ra cơ hội cho thị trường hồi phục và phát triển trong tương lai.
Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư, người mua và các bên liên quan cần phải thận trọng, nắm bắt cơ hội và điều chỉnh chiến lược phù hợp để vượt qua những thách thức và tận dụng các cơ hội mới. Chỉ có như vậy, thị trường BĐS Đà Nẵng và vùng phụ cận mới có thể bước qua giai đoạn khó khăn và đạt được sự ổn định trong tương lai.
Tìm hiểu thêm về: Sức bật mới của Đà Nẵng – Thị trường trường bất động sản bùng nổ
